——钱律师成功代理张某房屋买卖合同纠纷案

案情简介

2010年4月10日，在上海工作的张某通过某房产中介公司，看中了江苏苏州市一套房产，当天即交给中介公司2，000元的购房意向金。4月13日，张某、房东以及中介公司三方签订了购房合同，约定购房款98万元，先付定金10万元，余款等确定可以办理房贷手续后再行支付。同时，张某付给中介3万元，用于办理评估、办理贷款、过户等。当天经中介介绍，张某与中国邮政的业务员签了申请贷款协议。

2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

张某未在苏州工作，自然无社保证明或者纳税证明。张某遂电话咨询多家银行，均回复不能提供贷款。购房计划落空，张某想到的是要退回自己已付的定金和中介费。当张某找到中介所索要相关费用时，中介表示只能退一部分费用，但不全退。至于交付给房东的定金，只能张某自己去要。然张某与房东联系索要定金时，却被房东一口回绝。后张某找到钱律师帮忙解决，终通过多次协商，房东同意无条件退款。

律师点评

2010年4月17日，国务院的限购令出台后，全国各地，尤其是大中城市的退房纠纷倍增，钱律师每天都能接到好几个类似问题的咨询电话。退房，在法律上讲就是解除已签字生效的房地产买卖合同。这就涉及到能不能解除，以及解除后的相关责任承担问题。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条之规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

那么限购令属于什么性质，算情势变更么？从“限购令”出台前后情形来看，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中表示：“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”这说明“限购令”出台的可能性随时存在，并非完全不可预见，但是具体在何时出台、限购套数、户籍与非户籍居民是否区别对待、有没有缓冲期，一般房地产买卖的交易双方均无法预见。因此，可以认为应属《合同法司法解释二》第26条规定的“合同成立以后发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”的客观情况，“继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”。因此，“限购令”政策属于法律上所谓的“情势变更”。

因此本案中，限购令是导致原、被告所签《房屋买卖合同》不能继续履行，无法实现合同目的的最主要原因，这不能归责于合同双方，因此在买房者提出解除购房合同，卖房者拒绝退还原告定金的行为缺乏法律依据。